今回は、私たちの事務所でご依頼頂いている住宅ローンの『借り換え』という仕事の内容をご紹介したいと思います。
『借り換え』とは、住宅ローンを組んでいる人が、より有利な条件のローンや、もっと自分にあったローンに新しく借り入れて、もとのローンを全額返済するというものです。あまり聞きなれない言葉だと思いますが、現在住宅ローンを組んでいらっしゃる方は金利の上昇等気になることも多いと思います。
借り換えをすることにより得をすると言われているのは、一般的には、ローン残高１０００万円以上、返済残期間１０年以上、金利差１％が目安と言われています。借り換えても返済額が少ししか軽減されないと、借り換えに伴う諸費用の方が高くついてしまいます。借り換えの際には、主に以下のような諸費用がかかってきます。

1)登録免許税（登記をする際に課せられる税金のことです）
借り換え前のローンの抵当権抹消･･･物件数×1,000円
借り換え後のローンの抵当権設定･･･債権額の1000分の4
2)司法書士手数料（司法書士事務所により異なります）
3)ローンの保証料（連帯保証人を立てる代わりに、民間の保証会社や公的保証機関の保証
を受けるために支払う費用です）
4)事務手数料（金融機関に支払うもので、物件により金額が異なります）
5)火災保険料（ローン借り入れの際に義務付けられている保険です。購入した物件は金融
機関の担保になるので、担保価値を保つためにも火災保険に加入する必要が出てきます）

金融機関での審査を終え、新しく借り入れるための書類、抵当権を設定するための書類を揃えていただきます。そして今まで借り入れをしていた金融機関に対して、担保として提供していた不動産の抵当権を抹消し、新たに抵当権を設定することになります。この手続きをさせていただくのが、私どもの仕事となります。　

※ 抵当権とは...債権者（金融機関等）が、自己の債権を確保することを目的に、不動産を 担保にし、支払いがされない場合に、債権者は担保である不動産を競売にかけて、その競売の代金を自己の債権の弁済にあてることができる権利のことです。抵当権は一つの目的物に対して重ねて設定することができ、早く設定した順（実際は登記の順）に1番抵当権、2番抵当権といった具合に順位づけされ、ほとんどの場合登記されます。
（登記をすることが、権利関係を第三者に対して主張するための要件となるため。）
債務者が債務を弁済すると、それを担保していた抵当権は消滅し、消滅した抵当権の下位に抵当権が設定されている場合には、その順位が繰り上がります。

【ローンの借り換えに伴う登記】
①抵当権の抹消
（融資が実行されることにより、借入金が全額返済となるので、今まで設定されていた抵
当権の登記を抹消する必要があります。）
②抵当権の設定
（新しく借り入れたことにより、担保提供が必要となるので、抵当権設定の登記手続をし
ます。）

次回以降は、抵当権抹消・抵当権設定登記手続きを詳しくご紹介をさせていただきたいと
思います。